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株式会社リノホーム福岡は、皆様の「マイホーム」取得のお手伝いをいたします。 マイホームは「自分や家族が、より安らぎのある豊かな暮らしをするためのものである」と考えます。 マイホームを、遠い先の夢と考えるのではなく、新築より安価で、数多くの中からより自分に適した物件を選ぶことのできる中古マンションに目を向けることで、すぐにでも実現できるのではないでしょか。 そして自分らしい暮らし方のできる間取りに変更する。新築よりも安価で独創的なマイホームを創り出すことのできる「リノベーション」はこれからの住まいづくりの主流になっていくことでしょう。 株式会社リノホーム福岡は、皆様のマイホーム取得のための中古（既存）マンション探しとリフォームやリノベーションのお手伝いをしていきたいと思っています。 |
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●はじめに ・中古マンションの魅力は、なんといっても●購入価格が割安であること。そして●探す対象となる物件が新築に比べかなり多いこと、ではないでしょうか。 それだけに無理のない資金計画が可能であり、住みたいと思う地域に購入できる可能性が高まるわけです。 そしてもう一つ重要なことは、マンションの環境、とくに「隣近所にどういった方が住んでいらっしゃるのか。」「自分の子供と同じくらいの年代の子がいるのか。」「マンションの管理の状態や状況がどうなのか。」「修理修繕はきちんと行われているか。」等、新築ではわからない部分を、見ることができます。 自分の目と足でしっかり確認できるところに、中古マンション購入の良さがあると思います。 ㈱リノホーム福岡では、「中古マンションにして良かった。」「リノホーム福岡に相談してよかった。」といっていただけるように、マンションの専門家の立場から、また、購入される皆様お一人お一人の気持ちになってマイホーム取得のお手伝いをしていきたいと思っています。 25年の仲介経験から学んだことを皆様の住宅選びの参考にしていただければ幸いです。 ●中古マンションで気になるところは 十人十色皆様気になられるところは様々ですね。ただ一つ皆様に共通した点があります。
「どういった方が住んでたの？」「どうして売却されるの？」といったご質問です。 「隣近所とのトラブルはなかったか。」「お部屋で事故や事件がなかったか」「ローンが払えなくて差押えになってないか。」等などです。気になる点があれば、仲介業者に率直に聞いて下さい。（物件が良ければどうでもいいでしょう・・・みたいな対応をするところからは絶対に買わないように。） 仲介業者は、売主さんから売却の依頼を受ける際、売却事情を聞きます。法務局に出向き謄本で抵当権や権利関係を調査します。管理組合にも売却の届出をします。売却理由についてきちんとした説明ができるはずですので、遠慮なく質問して下さい。内容によってはきちんと調査してくれるはずです。 ㈱リノホーム福岡のマンションアドバイザーにお尋ねください。 ・マンションの管理面について確認するようにして下さい。 マンションは「管理を買え」といわれる位、管理面は重要です。構造体が同じマンションでも、管理の良し悪しで50年・100年耐久性が変わってくるといっても過言ではないでしょう。一目では分かりにくいところではありますが、注意してみるとわかる部分 もあります。「全体的に清掃が行き届いているか。」「建物壁にクラック（割れ目）や塗装の剥がれはないか。」「エレベーター内部に傷や落書きがないか。」「掲示板に張り出されている内容に問題はないか。」「管理人さんの勤務時間帯はどうか。」「管理会社の緊急時連絡先など掲示してあるか。」等で大まかではありますが、現地内覧時に確認しておきましょう。 ●現地内覧で注意するところは？ ・部屋が空き家でリフォームされていたりリノベーションされていると、広くてすごく良く見えるものです。 見た目だけで判断せず、ご自分の家族構成や生活様式に合うかどうかを確認して下さい。 現状が合っていなくても、間取り変更や設備品の取り替えができますので予算と合わせて確認してみて下さい。 また、マンション取得は資産の購入でもありますので、部屋の状況と価格との妥当性をみることも重要です。マンションの立地面や角部屋などのお部屋の状況もしっかりと確認することが大切です。 リフォームやリノベーションされた部屋を検討される場合、自分でリフォームするといくら位費用がかかるのか、業者さんに確認してみるといいでしょう。 ●購入に必要な諸費用は
・住宅購入には、いろんな諸費用が掛かります。 「住宅ローンの諸費用」「登記費用や税金」「仲介業者への仲介手数料」等です。 購入予算の中に諸費用分を含めて予算をたてて下さい。 見落としがちなのが税金で「不動産取得税」や「固定資産税・都市計画税」等です。 不動産取得税は、取得後半年以内くらいで県の財務事務所より請求があります。 マンションの築年数によっては、20万円～30万円になりますので把握しておいて下さい。 （※築25年以内のマンションの場合は、居住することを条件に減税措置があり、申請すると課税されないことが大半です。申請して下さい。） 取得されるマンションによって費用が変わってきますが、一般的に住宅ローンを利用して購入される場合は、概ね物件価格の7％～10％位が必要となります。仲介業者さんに資金計画書を作ってもらって早い段階で確認しておいて下さい。 ●資金計画と住宅ローン ・資金計画表 ・銀行ローン（福岡銀行） ■収入印紙代（売買契約書に貼付する収入印紙） ■仲介手数料 ■登記費用（所有権移転・抵当権設定） ■住宅ローン諸費用 ■火災保険料 ■精算金（売主さんとの間で精算します。） ■リフォーム費用（必要な場合は見積りいたします。） ■引越し費用（運送屋さんをご紹介いたします。） ■不動産取得税 ●中古マンションの購入の流れ STEP① 内覧ご希望物件のお問い合わせと現地内覧 ・内覧ご希望の物件と日時をお問い合わせ下さい。
・物件の内覧 （マンションの立地環境?・建物の管理状況・お部屋の位置?・お部屋の内部確認等） STEP② 資金計画の確認 ・資金計画をご確認の上、所定の「購入申込書」にご記入下さい。
※「購入申込書」（PDFファイル） STEP③ 購入条件の確認 ・購入条件に対し、売主さんからの「売却条件承諾」がでましたら、次のステップへ進みます。 STEP④ 住宅ローンの仮審査（事前打診） ・住宅ローンの借入予定がある場合は、住宅ローンの事前打診（借り申込）を行います。STEP⑤ 重要事項説明 ・ご契約の前に、物件や契約内容について重要事項の説明を仲介業者より受けて下さい。 ※必ず書面にて説明を受けて下さい。（「重要事項説明書」の書面受領）? STEP⑥ 売買契約 ・売主との間で不動産売買契約を交わします。（内容確認後、不動産売買契約書に記名押印） ・売主へ「手 付金」をお渡し下さい。（通常は、売買代金の10％程度） ※収入印紙と仲介手数料の半金が必要になります。 ※価格や引渡時期等の条件交渉があれば、申込時点で仲介業者にお申し付け下さい。
STEP⑦ 住宅ローンの本申込 ・売買契約後、金融機関へ住宅ローンの本申込を行います。 ※㈱リノホーム福岡が代行いたします。 STEP⑧ 「金銭消費貸借契約」の締結 ・借入の承認がおりましたら、金融機関との間で、住宅ローンの借入契約を結びます。
STEP⑨ 残取引（売買代金の支払い） ・所有権移転 ・所有権移転登記 ・物件引き受け鍵の受領） ・銀行ローンの借り入れがある場合は、借入先の銀行にて残取引を行います。 ・売主への残代金支払い（手付金を除く残代金）、所有権を変更する登記手続き、鍵の受領、物件引渡 ※管理費等の精算金、登記費用、仲介手数料の残金が必要です。 ※㈱リノホーム福岡では、「残取引のお知らせ」にてご準備いただくもの、ご持参いただくもののご案内をいたします。 STEP⑩ 「権利証書（「不動産登記識別情報」）」の受領と引越し ・残取引後、約1週間くらいで「権利証書（「不動産登記識別情報」）」が受領できます。 ・引越しは事前に管理組合（管理人）に届出しておいて下さい。 |
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●はじめに 不動産を売却されるとき、「どのくらいの期間で売れるだろうか。」「いくらで売却できるだろうか。」「売却するのに諸費用はどのくらいかかるのだろうか。」「安心して売却を任せられる仲介業者・営業マンがいるだろうか。」「買い換えがタイミング良くいくだろうか。」「売却を依頼しているが、一向に買い手がつかない。」等など、いろんな心配や不安がおありだと思います。そういった心配や不安を少しでも解消していただくための参考にしていただければ幸いです。 ●ご売却のスタートは価格査定から ・まずは、いくらで売れるのか業者に査定してもらいましょう。 査定は、通常「取引事例法」で行います、近隣での成約取引事例を基に、物件個々の条件を比較して売却できる価格を割り出します。チラシ等で宣伝されている価格ではなく実際に成約になった価格ですので成約情報が必要になります。業者は不動産ネットワークで成約情報を共有できるようになっていますので、業者により大きく査定価格が違ってくることはありません。業者の売出し提案価格が高いからといって喜んではいられないわけです。きちんとした査定評価に基づいた売出し価格の提案かどうかを確認して下さい。「売主さんは少しでも高く売りたい。」「買主さんは適正な価格で買いたい。（少しでも安く買いたい。）」高く売りに出すと、売れずに売却のタイミングを無くしてしまう事もあります。安すぎても損をすることになります。業者の出す査定価格を参考にして下さい。 ?※リノホーム福岡の「市場価格分析表」「価格査定書」を参照下さい。 ●売却依頼には３種類の依頼方法があります。 ・売りに出す価格が決まり、不動産会社に売却を依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約によって、不動産会社はお客様の売却依頼を正式に受けた事になります。 媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3種類のタイプがあります。 ①専属専任媒介契約・・・１社にしか依頼できない契約です。（重複して業者に依頼できません。）また、ご自分で見つけた買主さんとの契約でも仲介手数料の支払いが生じます。このタイプで依頼を受けた業者は、「１週間に１回以上の書面による活動報告」と「国が指定した流通機構（西日本レインズ等）に登録すること」が義務付けられています。 ②専任媒介契約・・・専属専任媒介契約と同じく、１社にしか依頼できない契約です。ただし、自分で見つけた買主との契約は、業者を仲介に入れずに契約することができます。その場合、仲介手数料の支払いは必要ありません。業者は「２週間に１回以上の書面による報告」と「国が指定した流通機構（西日本レインズ等）に登録すること」が義務付けられています。①②とも、「あなたにしか頼んでないので、一生懸命売る努力をきちんとやって下さいね。」ということです。 ③一般媒介契約・・・いくつかの業者に重ねて依頼できる契約です。①②のような業者の義務はありません。 依頼したい業者が何社かあったり、業者同士で競争して売却してもらおうという依頼方法です。既に業者に依頼していて、「なかなか売れないので別の業者にも依頼したい」、という時は、この媒介契約になります。ただし、依頼業者が多すぎると、業者の活動が消極的になったり熱意や意欲がなくなることもありますのでよく検討して下さい。（業者への仲介手数料の支払いは、実際に成約してくれた業者にのみ支払すればよいので、宣伝広告費を使って一生懸命活動していても、他社で契約になると仲介手数料をいただけないからです。） それぞれどの依頼方法であっても、仲介手数料の支払いは一定で、成約してくれた業者にのみ支払えば良い事になります。それぞれに長所と短所がありますので、初めて売却依頼をされるときは、どの依頼方法にするのか良く検討してみることも大切です。 ●ご売却に必要な諸費用は ■収入印紙代（売買契約書に貼付する収入印紙）
・売買代金 500万円超～1,000万円まで 10,000円 ・売買代金 1,000万円超～5,000万円まで 15,000円 ■仲介手数料
・売買代金の3％＋60,000円と消費税分（上限の支払額） ※1000万円の売買契約の場合は、 360,000円に消費税分の18,000円を加算した378,000円です。 ・売買契約が成立時に「半金」、残取引（代金受領・引渡）完了時に「残金」支払いとなります。 ■登記費用（表示変更登記・抵当権抹消登記等） ・購入時登記された時の住所や氏名に変更がある場合 登記事項を現在の住所や氏名に変更登記しなければなりません。 １案件ごとに約12,000円～18,000円 ・住宅ローン等の抵当権が設定されている場合、抵当権等の抹消登記が必要です。 抵当権1件に付 約14,000円～20,000円 ■諸費用以外の必要経費 ・不動産譲渡税 譲渡額から取得額と、取得と売却に要した費用を差し引いた利益に課せられる税金です。 ※減税措置として、居住用不動産の売却は、譲渡利益から3000万円控除することができます。 ※利用できる要件や特例がありますので、詳細は税務署相談課か税理士にご相談下さい。 → 財務省 ・ご引っ越し費用（退去に要する費用）※リノホーム福岡では、「売却に要する費用」のご説明をいたします。 ●よくあるご質問について Q.空家にしないと売却できないのですか？ A.お住まいになったまま売却できます。現地案内のできる日時を担当者とお打合せ下さい。 Q.現在売却依頼中、売れないので別の業者にも依頼したいが、重ねて依頼できますか。 A.一般媒介契約であれば重ねて依頼することができます。 （依頼する業者を告げる明示型と、告げる必要のない非明示型があります。選択できます。） Q.チラシやオープンルーム等の宣伝広告費は負担しないといけないのですか？
A．業者の費用負担で宣伝活動いたします。（売主さんの費用負担はありません。） Q.リフォームしてから、売却した方がよいでしょうか？ A.リフォームした方が良いのかどうかは、売出し価格や、「空き家」なのか「お住まい中」であるか等、条件や現状によって違ってきます。またリフォーム費用の先行投資となりますのでので、業者と良くご相談下さい。リフォームして印象を良くすることで早期売却が実現することもありますが、弊社の購入お客様の中には、自分で好きなようにリフォームしたいので、リフォーム済かどうかはこだわらない。というお客様もいらっしゃいます。 Q.売ろうか。貸そうか。迷っています。 A.「売る」と「貸す」では、目的が異なりますので、それぞれの利点とマイナス面を、専門的にアドバイスを受けて下さい。例えば「貸した場合家賃は？」「いくらで売れるか」「転勤で引越しの場合、また戻ってこれる可能性があるのか、ないのか。」「戻ってきたときに、また住みたい家なのかどうか。」等、個々の条件で回答が違ってきますのでご相談下さい。 Q.住宅ローンを支払い中でローン残額があります。売却できますか。 A.買主さんからの売却代金受領と同時に住宅ローン残額の支払いができますので問題ありません。 Q.売買契約を結んでも、すぐには引越しできない。それでも売却できますか？ A.売却できます。引渡可能な期日は前もって仲介業者に伝えておいて下さい。入居できる期日を条件に物件を探されている方もいらっしゃいます。通常は売買契約締結後、１ヶ月以内位での引渡が多いようです。買主さんが了承すれば３ヶ月でも、半年後でも問題はありません。 Q.できればオープン（宣伝広告）にしないで売却したい。可能でしょうか。 A.可能です。㈱リノホーム福岡の場合、「○○マンションが売りに出たら購入したい。」というお客様が登録されています。そういうマンションであればオープンにしなくとも売却できます。 ●ご売却の流れ STEP① 売却相談と査定依頼 ①業者のホームページやチラシ等で継続性のある宣伝活動を行っているかどうかを確認してみる。仲介業者が独自に制作しているホープページを見ることで、会社の得意とする業務内容や取扱エリアなどがわかります。また、郵便受けに入るチラシや新聞の折り込みチラシなどからでも、定期性のある活動を行っているかどうか、あるいは会社や担当者（営業マン）の誠意や熱意といったものを見ることができます。 ②業者間のネットワークを使って積極的に情報公開してくれる業者さんを選びましょう。 ③不動産の業態、種別や所在地によって、それを得意とする業者を選んでみて下さい。 ④電話してみて会社の対応や営業マンの印象を確認しましょう。 ・やはり最後は、会社の対応がきちんとしているかどうか。営業マンの話し方や感じの良さが決め手だと思います。あなたの大切な不動産を取り扱っている会社の印象や営業マンの感じが良くないと、購入されるお客様も購入を躊躇されるのではないでしょうか。一度電話で確認してみるべきです。 |
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